去库存一词应该是今年房地产行业最热的词语了，三四线城市的房地产库存严重，用一个比较通俗的话来说，就是20年不盖房子，这些库存还是够居民的正常使用！想想这是一个多么恐怖的现象啊！
房地产库存严重的城市：
存销比较小的城市包含合肥、南京、大厂等城市，去库存周期远远低于6个月的水平。此类城市近期房价上涨态势也比较明显，后续出台政策进行管控的可能性也是相对最大的。
记者从易居研究院智库中心得到的最新数据，全国70个大中城市库存去化周期排行榜出炉，让我们来看看各城市的楼市库存究竟有多少。
由此表可见，全国70个大中城市的库存区划周期可以分为三个部分。按照国家对于楼市库存的评级，超过19个月的属于急需去化的城市，10个月以下的属于无去库存压力，由此可知如下结论：
1、唐山、丹东、蚌埠等城市，去库存周期最高，远远超过了3年以上的水平。此类城市都是三四线城市，基本上也属于近期房价相对疲软的城市。
2、存销比较小的城市包含合肥、南京、大厂等城市，去库存周期远远低于6个月的水平。此类城市近期房价上涨态势也比较明显，后续出台政策进行管控的可能性也是相对最大的。
3、其他城市的去库存压力相对适中，对于这样的城市而言，考验的是地方政府对楼市的判断力，以成都为例，去库存周期为15个月，这个数值属于中位数水准，如果盲目乐观，就会造成产品的积压，从而滞销，而如果跟风调控，又会打击房企开发的积极性，对楼市造成伤害。对于这样的城市，由于客观上不同于上述两类城市，因此要更多发挥市场的导向作用，少采取行政手段干预楼市。
房地产库存造成的原因是什么？
事实上，当前中国房地产市场已经被严重过高的库存压得喘不过气来，中央针对房地产市场的实际情况，提出具体化解当前住房严重库存的政策，对当前正在调整 中的房地产来说是好事，也能为中国房地产市场未来得以持续发展创造条件。不过，这个“库存”是什么应该充分弄清楚，这样才能了解这次中央提出的房地产去库 存政策的核心与实质所在，并且能够有针对性地落实。
根据国家统计局的定义，商品房待售面积，指报告末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中， 尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积。也就是说，房地产什么是“库存”，其含义十分清楚，是指已经竣工可供销售及可 供出租的住房。至多包括已经获得了住房预售证、正在建筑中可供销售和可供出租的住房，而不是泛化为“十三五”期间规划中的住房，也不是泛化为房地产开发商 已经获得土地但没有开发的住房，更不包括没有进入商品房市场的保障性住房及棚户区改造的“还房”。
如果住房市场“库存”按照这样的界定，那么当前中国一线城市及人口流进增长较多的部分二线城市，根本就不存在房地产市场去库存的问题。因为，这些城市的 房地产市场不仅从2015年7月份就开始回暖，房地产市场的库存去化率已经回到市场正常水平，而且这些城市的住房市场价格又开始上升。比如深圳，2015 年住房价格就上涨了40%以上，住房销售量增长58%以上。可以说，当前中国这个以投资投机为主导的房地产市场，只要房价在上升，投资投机者又会涌入市场。
并非只是“卖房”那么简单
对于这些有“假性库存”的城市的房地产市场，政府不要对房地产去库存采取各种一般性的优惠政策(如降息减税)再来鼓励住房投资者(这些城市房地产市场房 价过高，农民及住房消费者根本就没有支付能力进入)进入市场。如果不是这样，那么这些城市的房地产市场库存真的要增加及要真的去库存了。因为这些城市仍然 有许多土地基本持有在房地产开发商手上，由于房地产开发商看不到当前市场前景而多数都没有开发。只要房价上升，房地产暴利再次出现，这些土地会立马开发， 那么这些城市的住房供应立马会增加甚至于涌现。
在这些城市房价过高而导致严重超支未来需求的市场，当大量的供给涌现时，这些城市房地产的库存就成真的了。所以，对于一线城市及部分二线城市来说，房地 产市场的去库存的实质就是不要再推出各种一般性优惠政策激励让大量的投机投资者再涌入市场，而是让这些城市按市场法则自行调整与恢复。如果这些城市如目前 一些房地产开发商声称的那样，2016年房价还会大涨，那么这些城市的房地产库存就很可能会大增。
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