抵债房怎么买安全?抵债房能过户的吗?

2016-01-26 23:49:38   编辑:   来源:     评论:0 点击:
核心提示:  “抵债房”,主要是指债务人无法以货币偿还债务时,将自己所有的房屋作价支付给债权人,由债权人上市出售的房屋,并不包括开发商抵押给银行的抵债房。   抵
  “抵债房”,主要是指债务人无法以货币偿还债务时,将自己所有的房屋作价支付给债权人,由债权人上市出售的房屋,并不包括开发商抵押给银行的抵债房。
 
  抵债房怎么买安全?抵债房能过户的吗?
 
  消费者在购买抵债房时,应注意以下几个问题
 
  1、搞清楚“抵债房”权属是否清楚
 
  市场经济的一个重要特征就是产权明晰。购买房屋,花了多年乃至几十年的积蓄,总是希望得到权属清楚,没有纠纷的一笔财产。从法律上讲,也只有获得权属清楚,合法有效的房产即私有房产,才获得了占有、使用、收益、处分的权利。
 
  那么,“抵债房”的权属是否清楚呢?这要具体情况具体分析。按照既合法又符合规定程序的做法,债务人以房抵债,应当将作价抵债的房屋以有偿转让(即出卖)形式过户给债权人。债权人只有获得了该房屋的所有权,才有资格来处分(出卖)这部分房产。然而现在市场上很多情况下没有按规范操作。有的仍以债务人的名义销售,房屋购销(买卖)合同仍与原建设单位订,债权人只管收钱。尽管这种做法有毛病(隐蔽了一次交易的税费),购房者还可以办理房屋所有权登记。有的则不管三七二十一,稀里糊涂地买,很有可能办不了所有权登记,后悔莫及。
抵债房怎么买安全?抵债房能过户的吗?
 
  人们已习惯从房地产开发公司手里买商品房,并且查验《商品房销售许可证》。但实践中,仍有个别购房者购买抵债房屋时,因经验不足或贪图便宜,错误签订合同,忽略查验《商品房销售许可证》,结果得不偿失。
 
  但购买这类房屋涉及到三方当事人,加之部分购房者经验不足,因此,产生的问题很多。
 
  2、与谁签《商品房销售合同》。有的购房者认为房子是从施工企业手里购买的,合同当然是同施工企业签,这种想法是错误的。根据我国法律,虽然房子是施工企业盖的,并且开发商也已抵给施工企业,但未办理房屋产权变更登记之前,房子的所有权仍是开发商的,购房合同只能与开发商签,与施工企业签合同是无效的。
 
  3、出了问题找谁承担。既然合同是与开发商签的,权利义务当然是由开发商承担。但有的购房者认为房子是从施工企业手里买的,与开发商签合同只是走形式,一旦出现问题应当找施工企业,这种想法也是错误的。合同依法成立,即对双方当事人产生约束力,而对合同以外的人却没有约束力。施工企业并不是商品房销售合同的一方,合同对其没有约束力,出了问题也无须其负责。因此,购房者签合同时应慎重,应当将与施工企业约定的条件,如价格、付款时间、面积、交房时间等原原本本写进商品房销售合同中,以防出现问题。一旦真的出现问题,也应由开发商承担责任。
 
  4、售房发票由谁出具。发票是销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人,对外发生经营业务收取款项,向付款方开具的收款凭证。通常谁收到价款谁出具,但购买抵债房屋,合同的当事人是开发商和购房者,虽然房款最终归施工企业,但发票应当由开发商出具,这样一方面可以避免购房者办理产权时的麻烦,另一方面可防止开发商以未收到房款为由拒不履行合同。
 
  5、合同价款如何确定的问题。购房者是因抵债房便宜才购买的,但房价是施工企业确定的,而合同却是与开发商签的。开发商签合同时,往往将价格约定的较高,以便更多地抵偿工程款,这样就存在合同价款高于施工企业与购房者约定的价款的情况。一旦产生纠纷,开发商就可以依据合同要求购房者补足房款,购房者有口难辩。因此,购房者在签合同时,应将与施工企业约定价格写进合同,至于施工企业与开发商之间如何结算,则应由他们之间签订协议予以明确,与购房者无关。
抵债房怎么买安全?抵债房能过户的吗?
 
  由此可见,想明明白白购买抵债房,与购买其他房屋是一样的,必须抓住两个要害问题。一是持有合法的房屋所有权证书的房屋可以放心地买。如前所述,如果债务人作价将房屋抵给债权人,债权人办理了过户登记手续,获得了房屋所有权证,证明该房屋已经归属债权人,买房人买的是债权人的房屋,房屋买卖合同应与债权人签订,相当于购买二手房。二是以购买商品房的形式购买,必须查验出卖方的商品房销(预)售许可证。因为目前法规规定,只有商品房销(预)售,不要(也没有)房屋的有权证,但必须出示销(预)售许可证。凡是买房,两证必居其一,否则就麻烦多多。以商品房形式购买“抵债房”,还必须与持有商品房销(预)售许可证的房地产开发经营企业签订买卖合同,一定不能与代卖房屋的债权人签订合同。否则,过户登记机关经审查卖方无资格,也是不能给办理所有权登记的。
 
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  【案例】刘先生在被人劝说之下想购买一套抵债商品房。由于开发商拖欠给承建方工程款,从而以房抵债,原价15000元/平,抵债价10500元/平,价格便宜很多,但是需要买房人全款从承建方处购买。虽然可以和开发商办理购房手续,但是不能签订正式的《商品房买卖合同》,不能开具发票。刘先生想知道这样的抵债房是否可靠?存在哪些风险?
 
  【律师解析】对于抵债房屋不能一概予以否认,有时建筑公司或材料供应商为了及时回笼资金,很多抵债房屋确实便宜,但也不会明显低于市场价,如果明显低于市场价,则存在一定风险。天上不可能掉馅饼,不符合基本的规律。

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