小区电梯刷卡是否合理？小区物业电梯收费标准有规定吗？

　　程经理表示，目前小区业主已经有600多户领取了电梯卡，尚有100多户业主未领取电梯卡，而小区内的电梯目前也只有少部分电梯在试运行刷卡乘坐。“可能是下面的工作人员在业主办卡的时候，催交过物业费，让业主误以为交物业费才能乘坐电梯。”程经理表示。

 

　　程经理说，虽有300多万的物业费拖欠，有的业主因为是回迁的低保人员，物业费会进行减免，但物业不会以不交物业费为由而不给业主办电梯卡。

 

　　“未来小区还将实行封闭式管理，物业还将办理进入小区的门禁卡，这些都不会拿物业费来卡业主。”程经理说。

 

　　其实，类似的纠纷其实并不是第一次发生。今年3月份，广渠家园的小区居民因为物业将物业费与电梯卡捆绑在一起，而在小区内进行维权。

 

　　此外，在常州、扬州等多地均发生过小区居民因为“被迫”刷卡与小区物业发生纠纷的事件。

 

　　为此，记者询问了嘉安律师事务所的蔡春玉律师。蔡律师告诉记者，无论面对何种情况，物业公司将物业费和电梯服务“捆绑”本身就是不合法的。

 

　　《物权法》第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。第七十三条规定：“建筑区划内的其它公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”

 

　　物业公司以刷卡限制居民使用电梯服务为要挟，侵害了业主的权益，毕竟电梯属于公共通行的资源。

 

　　另外，物业公司和业主之间是服务关系，物业服务合同约定关于违约争议的解决方式，物业方面可以按照合同约定的方式追索，但不能以电梯使用作为交换条件。物业公司此举已涉嫌侵权。

 

　　对不交纳物业费的业主，物业公司也不应用这种手段来约束，而应采取诉讼等合法手段解决。

 

 

 

　　通常情况下，电梯费主要包括电梯运行电费、维保费、年检费三个方面。根据《物权法》《国务院物业管理条例》等法规政策，电梯属于共用设施设备，其运行使用费用理应由收益业主来承担。业主究竟从何时承担物业费，这要看所购房屋是否交付使用。如果房屋已经交付使用，业主则应该承担电梯相关费用，如果是没有入住的话，业主可以只交电梯年检费、维保费，不用承担电梯电费。

 

 

　　根据物业服务性质和提供方式的不同，物业服务分公共服务、专项服务和特约服务三大类。公共服务主要是面向房屋共用部位、共用设施设备和小区公共区域，也就是我们通常所说的物业服务。专项服务、特约服务主要是为满足部分业主需要而设立的，面向业主房屋自用部位即室内和其个体性需求，属于有偿的求助性服务，由业主自行选择，比如马桶维修、暖气维修等。目前，文登区的物业服务收费标准普遍偏低，物业公司通过开展一些专项服务、特约服务是符合政策规定的，但必须按物价部门核定的标准收费，业主在接受相关服务后，也应积极承担相关费用。

 

　　三、为什么每个小区的物业费标准不一样？是不是越低越好？

 

　　我们通常所说的物业服务，是指公共服务。它主要面向房屋共用部位、共用设施设备和小区公共区域，但具体到每个小区，由于服务的内容和标准不一样，《物业服务合同》的约定也不一样。目前，文登常规性公共服务实行的是“菜单组合式”物业服务，就是将物业服务分为5大项、31个小项，每项都设定相应的服务档次和收费标准。市民可以根据小区实际，选择相应的服务组合。选择的服务组合等级越高，服务标准越高，物业收费就越高；反之，相同。

 

　　那么，物业费是不是越低越好呢？答案是否定的。因为物业服务与其它商品一样也是需要成本的，其中既包括员工工资、福利、社会保险，也包括卫生保洁费用、绿化养护费用和物业公司办公费用、固定资产折旧，还有物业公司的利润等。如果物业收费标准过低，物业公司势必会无利可图甚至亏本运行，不仅物业公司不会配备足够的人员，难以保证其物业服务的质量。

 

 

　　物业服务属公共性服务，所服务对象不仅包括了业主的房屋，还包括小区共用部位、共用设施设备和公共区域。业主在办理房屋交付手续后虽然没有装修入住，但房屋的共用部位、共用设施设备以及小区公共区域依然享受了物业服务。因此，《山东省住宅物业服务收费管理办法》明确规定：业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按规定交纳物业服务费。业主或者物业使用人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位通知业主或物业使用人办理交付手续之日起按规定计收。对房屋交付后空置一年以上的，政策规定：只要该小区《物业服务合同》没有另行约定的，可按物业费规定标准的80%收取。开发商已建成但尚未交付使用的房屋，其物业费由开发企业按规定标准交纳。业主已出租的房屋，其物业费的交纳要看租房合同的约定，没有约定的，通常由承租人交纳，出租人负有连带责任。